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業務関係

トラブルが多い不動産共有名義のリスク

投稿日:

前回の不動産共有名義のリスクでは、夫婦間における不動産共有名義のリスクについて説明しました。

今回は

親子共有名義
義理の親子共有名義

の場合のリスクについて解説をしていきます。

不動産を購入される際の共有名義については、基本的にはお金を出資した割合で、持分を決めると無駄な税金というのは、発生しません。多くは夫婦共有名義、もう一つは親子の共有名義です。

やはり、親の世代の方がお金をたくさん持っているケースが多いので仕方が無いことだと思います。出資した割合を無視して登記をしてしまうと、それこそ贈与税の対象になってしまうからです。

専門家は、登記をして終わりでなく、その先のことを考えます。

親子共有名義、両親、子供(一人っ子)の親子関係の場合

両親、子供(一人っこ)の家族であれば、親子が共有名義で登記をした場合、共有名義の親が死亡すると、残された親と子供の間で遺産分割協議が成立すると、一人っ子である子供に名義を変更することが出来ます。

子供が一人っ子の場合のリスク

・遺産分割協議をするときに、残された親が認知症になってしまっていた。遺産分割協議がスムーズに成立しない。
・残された親と仲が良くない、話し合いが出来ない。

リスクを軽減する方法

・共有名義の親の持分を生前贈与で子供名義に変更していく
・共有名義の親に遺言書を作成してもらって、死後、子供に持分が相続されるようにしておく
・親の持分について家族信託を設定しておく

といった方法でリスクを軽減することが出来ます

親子共有名義、両親、子供(複数)の親子関係の場合

両親、子供(複数)の家族であれば、他にもリスクがでてくる可能性があります。共有名義の親が死亡すると、まず、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議が無事に成立すると問題なく、共有者の子供に名義変更をすることができます。しかし、一人っ子の場合に比べると、やはりハードルが高くなります。

ハードルとは、兄弟の経済状況がよくない、兄弟が海外に在住している、兄弟同士仲が良くない、行方不明で連絡が取れない、など色々と考えられます。

それ以外にも、親が再婚していて、前の婚姻時に兄弟姉妹がいる場合もあります。兄弟同士が仲良くしていれば、問題なく遺産分割協議が成立するケースもよくあります。しかし、なかには離婚した相手方が子供を引き取り、それ以来、音信不通で子供と付き合いがない、という場合もあります。その場合には遺産分割協議が思ったように進めることが出来ない、なかには成立しないケースもあります。

当然、前の婚姻時の子供にも、実の親を相続する権利がありますので、相続分に相当する財産を請求する権利があります。ただ、このケースで問題となるのは、お金の問題ではなく、気持ちの問題であることです。

離婚して、片方の親に引き取られ、その後幸せに暮らしていればいいのですが、そうでないことも少なくありません。

子供の気持ちとしては「母親(又は父親)に捨てられた、寂しい幼少時代を過ごしてきた」という、どうしてあげることもできない、気持ちを持っていることがあります。

このようなケースでは、不動産を共有名義を持っている子供に対して、怒りをぶつけてくることがあります。

子供が複数いる場合のリスク

・兄弟姉妹の経済状況が良くなく、高額な金銭を要求される
・兄弟姉妹が海外に在住(永住)している
・兄弟同士仲が良くない
・行方不明の兄弟がいる
・親が再婚していて、遺言書を作成してもらったが前の婚姻時の子供から遺留分を請求される可能性がある

リスクを軽減する方法

・共有名義の親の持分を生前贈与で子供名義に変更していく
・共有名義の親に遺言書を作成してもらって、死後、子供に持分が相続されるようにしておく
・遺留分の請求をされる(遺留分減殺請求といいます)可能性があるのであれば、遺留分減殺請求対策用に生命保険に加入しておく
・購入時に住宅取得資金贈与の特例もしくは相続時精算課税制度を使って、はじめから子供の名義にしておく


 

というように、不動産を購入する際に、はじめから対策する方法、後から対策していく方法があります。
親子共有名義で不動産を購入することを検討している場合には、家族関係にも気をつけておきましょう。

 

義理の親子共有名義の場合

義理の親子共有名義というのは、親が配偶者の親であることをいいます。配偶者の親が、まだまだ元気に仕事をしているときに子供夫婦と二世帯住宅に一緒に住む、というケースがあります。

父 = 母
   l
  子(妻) 夫(義理の子

父が現役で働いていて、父親は現金で出資、義理の息子は住宅ローンを組んで出資、共有名義で二世帯を新築する、といったケースもあります。このケースで一番のリスクとしては、子供が離婚することになった場合です。離婚をする際に、離婚協議が整い、夫が家を出て行く事になった場合、財産分与でもって夫の名義については妻に変更することが出来ます。ただし、妻とその両親が家を出て行くことになってしまうと、父の名義を夫(義理の息子)に財産分与することが出来ません。

夫としては、父親から買い取るもしくは、贈与してもらう、といったことになってしまいます。

義理の親子共有名義の場合のリスク

・子供が離婚する際に共有者で親が家を明け渡すことになった
・共有者である父親が認知症になってしまい、子供が住宅ローンの借り換えをしたいと考えても出来ない。

リスクを軽減する方法

・共有名義の親の持分を生前贈与で実の子供名義に変更していく
・購入時(新築時)に住宅取得資金贈与の特例もしくは相続時精算課税制度を使って、はじめから子供の名義にしておく

まとめ

このように、不動産の共有名義というのは、色んなリスクが隠れています。このリスクというのは、不動産を購入(新築)する際にはあまり関係がありません。後から紹介したようなリスクが出てきます。

これから住宅を購入する、新築する方は一度、将来予想されるリスクを検討してみてはいかがでしょうか。

次回は兄弟姉妹共有名義のリスクについて紹介します。

 

 

 

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