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トラブルが多い不動産共有名義 兄弟姉妹編

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今まで、親子間の不動産共有名義夫婦間の不動産共有名義について説明してきましたが一番、問題になるケースが今回のテーマです。

一昔前、バブルで不動産価格が高騰していたころに、不動産を購入したときや相続で所有権移転登記をされた場合にあるのですが、将来の相続税対策のために名義を家族で分けておいて、そのまま長い間放置されているケースがたまに見受けられます。複数名の方が一つの不動産の所有権を共同して所持していることを共有といいます。また、その割合のことを共有持分といいます。もし、ご自分の所持している不動産が共有名義の場合にはどのようなリスクがあるのか確認しておきましょう。

 

上記の様に祖父母、父母、子供二人という家族構成の場合

売買 家族全員共有名義

40年前に父親が不動産を購入した。将来の相続税対策として父親だけでなく母親と未成年の子供にまで名義を持たせていた。

購入したときには将来の相続税対策になっていたかもしれませんが、長年放置されたまま今に至り、争族が発生したというケース。

色々と問題が考えられますが、40年も経過すると家族構成にも変化が出てきます。子供達が結婚して新しい家族も増えているかもしれません。いざ、父親が不動産を売却しようと登記簿を確認したら共有者として家族全員の名義が入っている。家族全員が不動産を売る、という同意をしなければ一人で勝手に売却することはできません。購入したときには父親が全額売買代金を支払って名義だけ分けておいたとしても所有者としては父親だけでなく共有者全員が所有者となります。基本的には売却した代金も持分の割合で共有者で分けることになります。それ以外にも子供二人の名義が入っていて、その子供が大きくなり結婚。その後に子供が死亡したら子供の相続人にはその配偶者やその子供も含まれます。子供の人数が多ければ多いほど、相続人の人数が増えていきます。

父親がマイホームを売って、そのお金で施設に入りたいという希望があっても子供に持分があるために、たいしてお金が残らない。また、子供が事故や病気で親より先に亡くなってしまうと、その相続人が同意をしてくれないと不動産を処分(売却)することが出来ません。また、建物が古くなったの建て替えようとしても共有者の一人が勝手に解体することもできません。

共有の状態を放置しておく期間が長ければ長いほど、相続人の数が増える可能性が高くなり、トラブルの原因となります。

解決方法

兄弟姉妹が一つの不動産を共有している場合で、それぞれが結婚して子供がいる場合には以下の解決方法を検討しましょう。

1 生前贈与

もし、不動産の名義が分散されているのであれば生前贈与で誰か一人に集約していくことをおすすめいたします。その際に自分一人で手続きをせずに専門家のアドバイスを受けながら計画的に手続きをするようにしましょう。間違った手続きを行うと多額の贈与税、不動産取得税などの税金が発生する可能性があります。

2 遺言書の作成

家族の同意を得られるのであれば遺言書を作成しておく、作成してもらうということも考えておいていいでしょう。

3 共有名義のまま売却

共有名義の解消に理解を得られなくて断念する場合も実際よくありますが、何もせずに置いておくと将来、自分の子供たちにトラブルを引き継ぐだけになってしまいます。不動産を売却して、お金を共有者で分配するということも一つの解決方法です。

 

相続登記 売却しないのに兄弟姉妹の共有名義

相続が発生したときに、専門家のアドバイスを受けずに自分で相続登記をした。遺産分割協議書まで作成して誰か一人の名義になっていれば、さほど問題はありませんが、法定相続分で登記を行う場合には遺産分割協議書が必要ありません。法定相続をすること自体は法律上問題はありません。ただし、将来にトラブルが発生する可能性があります。遺産分割協議書を作成するのは確かに手間がかかりますが、手間がかかるからまた、話し合い(遺産分割協議)が面倒だからという安易な理由だけで共有名義にすることは絶対に避けましょう。

法定相続の登記をしてすぐに売却することに相続人が全員同意しているのであれば、大丈夫だと思われます。

どうしても、一つの土地を二人で分けたい、という希望があるのであれば、相続登記をする前に分筆登記を行って2つの土地に分けてしまい、それぞれを単独名義で相続登記を行う、といった手段もあります。

解決方法

1 生前贈与

2 共有者間で持分の売買

3 相続登記の前に土地を分筆登記をする

 

共有名義を放置しておくことのリスク

なぜ、共有名義はトラブルが発生しやすいのか、大きな理由としては、不動産の活用が難しくなる可能性があることがあげられます。共有名義の人数が多ければ多いほど意思統一は難しくなります。親と実の子供だけでの状態であればまだ、話しやすいのですが共有者に相続が発生すると実の親子以外も相続人として権利を持つ可能性があります。また、高齢になればなるほど認知症の発症リスクも加わり、認知症の方以外全員が売却したいと考えていても簡単に売却できないことになります。特に高齢の方が兄弟姉妹で一つの不動産を共有している場合には要注意といえるでしょう。

共有名義の方に相続が発生することで権利関係が複雑になる

共有者が増えるほど不動産活用についての意思統一がむずかしくなる

共有持分を競売で落としてくる不動産業者の増加

住んでいない共有者が固定資産税の負担を要求される

共有名義の一人が税金の滞納で差し押さえを受けた

経済的に苦しい共有者の一人が勝手に持分を不動産業者に売却した

上記以外にもリスクはあります。すでに共有名義の場合には共有状態を解消する方法を検討する必要があるかもしれません。

 

まとめ

不動産を共有名義で取得することは様々なデメリットがありますが、メリットも多くあります。自分がいま置かれている状況がどの立場にあって、共有の方がメリットがあるのか、またデメリットの方が高いのか、よく考えてみる必要があります。

・高齢の兄弟姉妹での共有名義は要注意

・法定相続登記は本当に自分の家族にとって大丈夫なのか、メリットがあるのかどうか、今一度よく考える

・すでに共有名義の場合、共有名義の解消をする手段があるのかどうか検討する

昔、父親が亡くなったころには兄弟が仲がよくて、相続で公平に持分2分の1の共有名義にしたのに、最近は冷え切った関係になってしまった。居住している方が住み替えを検討しているのに売却の話をきりだせない、ということもよくあります。不動産を共有名義にする前に今一度リスクについて理解を深めて検討をしましょう。

 

-生前贈与, 相続登記, 相続対策

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