不動産を夫婦共有名義、もしくは親子で共有名義、なかにはご兄弟で購入、新築される方も多くいらっしゃいます。ここでは、不動産を共有名義で取得した際に、将来予測できるリスクについて考察していきたいと思います。
住宅などの不動産を購入した際には出資をした人が所有者となり、名義人になるのが原則です。出資した割合を無視して登記手続きを行うことも可能ですが、無駄な税金が発生する可能性があります。ここでいう無駄な税金とは「贈与税」のことを指します。
実際に、不動産の購入時や相続で不動産を相続する際には、1人だけでではなく、夫婦複数名が所有者となる場合もよくあります。
このように、複数の名義で不動産を所有することを、「共有」といいます。また、その割合のことを共有持分といいます。もし、ご自分の所持している不動産が共有名義の場合にはどのようなリスクがあるのか確認しておきましょう。
この記事の目次
共有名義にすることによるトラブル事例
不動産を共有にすることで生じるトラブルとしては次のようなことがあります。
不動産を売却したいが共有者の同意をもらえない
共有名義の収益不動産の収益を共有者が独り占めしている
離婚する際に、どちらが自宅を出て行くか揉めている
共有で相続した不動産を共有者が勝手に売却しようとしている
借金の多い共有者が債権者に持分を取られてしまった
一つの不動産を共有名義にするパターン
一つの不動産を共有名義にするケースとしては次のようなパターンが多くあります。
夫婦共有名義
親子共有名義
義理の親子共有名義
兄弟姉妹共有名義
前面道路をとなり同士の共有名義
それぞれにリスクがあります。今回は夫婦共有名義のリスクについて解説していきます。
夫婦共有名義のリスク
マイホームを購入する際に、夫婦がお金を出資して、出資割合で登記の持分を決める。これは正解のお話です。では夫婦共有名義の際のリスクにはどのようなことが考えられるでしょうか。
一番のリスクとしては、「離婚」の際です。離婚の際にマイホームが共有の場合、離婚後、どちらが家を取得するのか、残っている住宅ローンの支払いは誰がしていくのか、という問題が出てきます。
解決方法としては、いくつか考えられます。
解決方法
１．離婚後も、その住宅に住み続ける方へ「財産分与」で共有名義を解消する
２．住宅ローンが残っている場合には、借入名義人を、住み続ける方へ変更する
３．子供がいる場合などは、妻と子供がそのまま住み続け、養育費代わりに夫が住宅ローンを払い続ける
４．不動産を売却して現金にして持分で分配する
これが一般的な解決方法になります。
ただ、住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申し込み、残債を妻の名義で返済する方法もありますが、専業主婦などで返済基準を満たす年収がない場合には担保となる自宅があっても、住宅ローンの借り替えや借入名義人の変更は厳しいのが現状です。住宅ローンの残債がある場合には、ローンの返済が滞った場合には、不動産の所有権の名義変更だけでは、あまり意味がない場合もあります。
ただ、夫婦共有名義にすることはリスクだけではありません。
夫婦が共働きをしている場合では、それぞれが住宅ローンを組むことで住宅ローン控除の恩恵を二人共が受けることも出来ます。
他にも、夫婦で共有にすることで、相続税対策の意味合いを持たせることも出来ます。不動産を共有にすることはリスクがあるだけではありません。
再婚した方が夫婦共有名義で不動産を購入
再婚した方に前の婚姻時の子供がいる場合に、夫婦のどちらかが事故や病気で亡くなってしまいますと、相続人としては残された配偶者と前の婚姻時の子供も相続人となります。複数人に相続される可能性があります。
将来、どちらか一歩が死亡した時に遺産分割協議がスムーズに成立すれば問題がありません。不動産を購入後には、遺言書を作成したり、遺留分請求対策をしておかないと残された配偶者が経済的にも心労的にも苦労することになります。
子供のいる方が再婚して、不動産を購入する際には、将来の事を考えて不動産の名義を決めることが重要です。
次回は親子共有名義、義理の親子共有名義についてのリスクを紹介します
