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今年の路線価が発表されました これだけは知っておきたい不動産の評価額!

投稿日:2018年7月9日 更新日:

国税庁が今年の路線価を発表しました

路線価とは、毎年7月1日頃に国税庁が発表するのですが、土地を相続する場合や贈与する場合に、その土地の評価額を計算する際に利用します

 

具体例

土地の地積(面積のことです)200㎡    路線価 15万円

この土地の所有者に相続が発生したときの土地の評価額

200㎡×15万円=3000万円 という計算になります

土地だけで3000万円の相続財産があることになります

建物については、固定資産税評価額で計算します

前記土地の上に建物が建っていた場合

建物(所有者が死亡した年度の固定資産税評価額)評価額 200万円

200万円の相続財産があることになります

 

土地と建物をあわせて3200万円の不動産については相続財産がある、ということになります

 

 

路線価は公示価格の大体8割ぐらいの金額といわれています

 

ちなみに固定資産税は公示価格の7割ぐらいの金額といわれています

 

土地は路線価、建物は固定資産税評価額を使用する

一般の方にとっては、ややこしいと思いますが、不動産の評価額というのは、5つも種類があります

それぞれ、目的によって評価額を使い分けていきます

 

 

 

実勢価格

実勢価格とは誰かが決めているわけではありません。「この金額で売買が成立するだろう」と思われる金額になります

 

ようするに実際の市場で売買されている価格のことをいいます。この金額をおさえてかないと、通常よりものすごく高い値段で購入してしまったり、逆に通常よりかなり安い値段で売却してしまう、という可能性があります

では、一般の方がこの金額を調べようと思った場合、どうすればいいか、いくつか方法があります

・国内不動産情報サイトで調べる

・不動産屋に査定してもらう方法

国土交通省土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」で過去の事例を調べる

 

 

路線価

国税庁が毎年7月1日頃に発表するもので、相続税や贈与税の課税価格を計算する際に利用します。

相続税は10カ月以内に申告しないといけませんので、1月1日に亡くなった方の相続税の申告は7月1日には発表してもらわないと申告に間に合わなくなる可能性があります

個人的には、もう少し早く、1カ月でも2カ月でも早く発表してもらえた方がいいと、思っています

 

国税局、国税事務所が各地の土地評価審議会の意見をきいて、まず県庁所在地の最高路線価を決め、これをもとに個別の価格を決めています。

 

ちなみに京都の最高路線価は

京都市下京区四条通寺町東入2丁目  1㎡あたり475万円

全国でみますと東京がやはり一番で

東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り 1㎡あたり4432万円

となっているようです

 

すごいですね、1坪(3.3㎡)ではなく1㎡あたりの金額です

 

路線価は土地取引の指標となる公示地価の約80%となっています

立地条件がよい角地は側方路線影響加算率を乗ずることで評価額を高く、間口が狭ければ間口狭小補正率を乗じて評価を低くして計算していきます

 

 

公示価格

地価公示法という法律に基づいて、国土交通省が毎年公表する価格のことをいいます

地価公示法という法律にに基づき、土地価格の指標を示し、適正な地価の形成を図ることを目的に、国土交通省が、毎年、全国の都市とその周辺部の地点について、単位面積あたりの価額を官報に公示する制度があります。公示される地価のことを公示地価とよびます

個人が不動産売却する際の土地取引価格の目安にもなります

 

いざ、自宅を売ることになった場合に、買主や不動産仲介業者の言い値で売却金額が決まってしまわないように一度チェックしてみてください。

ご自宅がどれぐらいの評価があるかを調べるにはここから調べることができます

   ↓

国土交通省土地総合情報システム

不動産取引価格情報検索(不動産売買の実例) 地価公示・都道府県地価調査(公示価格)を調べる事が出来ます

 

ただし、公示価格は、皆さんのご自宅がピンポイントで評価されているわけではありません

全国に標準値というものを定めて、その標準値の1㎡あたりの金額を不動産鑑定士の鑑定評価を行ったのちに、国土交通省の土地鑑定委員会がその結果を審査し、必要な調整を行つて、毎年1月1日における当該標準地の面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示しています

 

公共事業の用に供する土地の取得価格の算定にも使用される基準の価格となります

 

基準地価

 

国土利用計画法という法律に基づいて都道府県の調査による毎年7月1日時点の地価です

都市計画区域外を含む都道府県全域が対象となります

公示価格が国が主体となって定めるものですが、基準地価は都道府県が主体となって決めています

基準地価は毎年7月1日時点での評価となっています

9月中旬に国土交通省が発表することになっています

 

 

 

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは固定資産税を課税するための基準となる評価額です。 固定資産税は、市町村が毎年1月1日現在の土地や建物の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金です

 

固定資産税を計算するためだけではなく

不動産の登記上の名義変更を行う際の登録免許税の計算にも使用します

それ以外にも不動産の名義変更を行った後の地方税である不動産取得税の計算にも使用します

 

不動産取得税
不動産取得税とは中古住宅の購入や家屋の新築、新たに不動産(増築も含みます)を取得した場合に都道府県から課税される地方税です
個人・法人の別、有償・無償の別、取得の理由を問わず、売買、贈与、交換、建築などにより取得した場合に発生します
但し、相続による不動産の取得の場合や真正な登記名義の回復を原因とする場合には、不動産取得税は発生しません
一定の条件に満たした住宅や宅地には減額があります。
  
以上のように、不動産の評価額というのはたくさん種類があり、ケースバイケースで使い分けていくことになります
  
最後までご覧頂きましてありがとうございました。

 

 

 

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